法力不足?

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  • 日期(2020-07-20)

垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池和公园失修、居民拖欠百万管理费、管理层跑路…。

几乎每一天,不同地区不同的高楼住宅,包括组屋和公寓,都上演着不同程度的民声问题和管理纠纷,缠扰着约半人口。


刚在国会通过的2012年分层管理法令(Strata Management Act 2012),能否一劳永逸日夜缠绕组屋或公寓居民的烦恼?这道原本该是万灵药之方,处理不当会否反成催命符?我们访问了法律界人士、发展商和购屋者协会,全面检讨这项新法令。

当高楼房产越建越多,当约半人口买不起有地住宅,我们的确非常需要一个保障及制衡业主和管理层的法律约束。

政府认为,刚在国会通过的2012年分层管理法案,能有效解决高楼住宅如组屋和公寓的问题及纠纷。

但这项法案从提呈至通过,过程中有不同的组织发表不同的声音,甚至指出个中弊端。

一般平民如你我,难以诠释法律中的种种,那幺就让专业人士来给我们导读,看看这道被视为解决组屋和公寓问题的万灵药,到底有多灵?


分层管理法案 楼民的希望

不管是屋价使然、考量治安问题或大势所趋,的确越来越多人住进高楼房产。

凡举提到高楼住宅的权益等课题,动辄是千万人口的贴身利益,因为近半人口居住在组屋或公寓,尤其是大城市如吉隆坡、八打灵再也、槟城和新山等。

不管是平民组屋还是奢华公寓,只要是居住在高楼住宅的居民,其实随时都会面对管理上、业权上和居住环境上的种种问题。

高楼问题层出不穷但在高楼产业管理方面,我国仍缺乏完整的法律结构来管制和解决高楼产业纠纷,才使组屋和公寓问题层出不穷,而且屡见不鲜。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师表示,加上一般高楼所应用的分层地契模式,已伸展到围篱社区(Gated and guarded community),使房产管理变得相对地复杂。

“尤其在现在风行的综合发展项目(Mixed development)趋势下,现有的法令可说是追不上时代和整个行业的发展步伐。”

因此政府提呈2012年分层管理法案(Strata Management Bill2012)以及分层地契修正法案(Strata Title Bill2012),取代该2007年的旧法令。

政府希望两者可补足2007年建筑物与共管产业(维修与管理)法令【Building and Common Property(Maintenance and Management)Act2007】的不足。

可以说,2012年分层管理法案是公寓族的希望,用来解决管理不当引起的种种问题,保障业主的权益;同时也保障管理层因业主拖欠管理费,导致入不敷出,或影响管理和维修素质,令其他业主必须同时受罪的困境。

新保障1:设仲裁庭解决纠纷

在2012年分层管理法令下,政府将成立的分层管理仲裁庭(Tribunal Pengurusan Strata),解决各种棘手的共管产业问题。

仲裁庭以主席为首,并有副主席及20名官员,可处理西马、吉隆坡联邦直辖区和纳闽直辖区的高楼管理机构(或联邦管理机构)、发展商、管理代理、购屋者以及业主提出的投诉、索偿及纷争案件。

此仲裁庭有相等于法庭的权力,运作方式如消费仲裁庭,处理索赔额不超过25万令吉,有关分层房产的纠纷,如每月的管理费,共管产业的公共范围清理,上下楼住户的纠纷等。但无权审理有关土地拥有权、房地产或土地利益或任何特许权的纠纷。

根据此分层管理法今,各方都要服从管理仲裁庭所做的决定。不过,若其中一方认为仲裁庭的决定出现严重偏差,可上诉到高庭挑战其判决。

同时,分层管理法令也阐明一旦案件已入禀房屋仲裁庭,此案件就不能带上民事法庭。

陈佐彬解读
捷便投诉管道

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师表示,仲裁庭可审理包括投诉、索偿和纷争的案件,但不处理土地拥有权的纠纷案件。

“分层管理仲裁庭拥有相等于法庭的权力,任何一方若没有服从仲裁庭的判决,将构成罪行。

“不遵守仲裁庭判决的人,若罪成,可被罚不超过25万令吉或最高监禁3年,或两者兼施。重犯者更可被罚款每天不超过5000令吉。”

他说,成立分层管理仲裁庭后,购屋者多了一个诉讼管道,且在一般的情形下(除非涉及非常技术性的课题)不需要委托律师作为代表的。

新保障2:对付拖欠管理费业主

2012年分层管理法令也赋予更多权力给管理层,以制定本身条例,包括管理停车位、垃圾、组屋保安与安全、公共措施,住户违例养宠物,以及处理拖欠维修费问题。

法令规定,屋主在收到物业管理层发出月结通知后,必须在14天内缴付管理费,否则须缴付10%的年利息。

面对拒绝缴付管理和储备基金费用的屋主,产业管理层可向管理仲裁庭投报。

若在没有合理理由下,管理仲裁庭可判屋主罚款最高5000令吉,或监禁最高3年或两者兼施,若继续犯错则每天罚款50令吉。

黄汉伟解读
保障守规业主权益

槟州行政议员黄汉伟表示,面对拒绝缴付管理费和储备基金的屋主,管理层可向根据该法案下成立的仲裁庭投报。

他说,这幺一来业主便不敢再无理拖欠管理费,影响组屋或公寓的保养和管理素质。

建议1.灌输国民意识和道德

陈佐彬说,大约只有一半的分层产业业主愿意定时缴交管理费,由此可见我国的公民意识仍然不足。

为了更有效地调解分层产业的纠纷,他建议政府除了要改进现有的高楼产业的法律结构,也应该灌输购屋者一些正确的国民意识,以便营造和谐的分层居住环境。

新保障3:建筑委会拥实权

政府将成立一个建筑物委员会(Commissioner of Building),若有纷争或发生业主拖欠管理费等问题,产业管理层可向建筑委员会申请禁令,扣押屋主的流动资产。

如果在执行扣留令时受阻,还可以出动警方协助破门来执行扣留令。

建议1.设独立委会监管

吴明权认为,这个建筑管理者独立委员会应由政府管辖,例如隶属房屋与地方政府部,而不是注册估价师局或者特别纪律部门。

“这个建筑管理者独立委员会应该公开让合格专业人士担任,即在建筑物管理拥有各种管理知识、技能与能力的专业人士。”

他认为,这些建筑管理者独立委员会成员必须在注册后,才可获准管理产业。

建议2.违例者吊销执照

全国购屋者协会总秘书郑金龙认为,相关监管单位应该对犯错的产业管理者采取纪律处分,例如吊销执照或限制他们继续管理建筑等。

郑金龙说,很多未注册的产业管理者在胡乱挥霍管理基金后,仍然逍遥法外,导致共管房产的管理基金赤字或管理单位亏损。

总括而言,他认为,唯有让这些产业管理者正式注册,才能让很多问题迎刃而解。

“届时,每个人(特别是政府和人民)将不再那幺头疼。”